Des immeubles à appartements à la place des maisons unifamiliales promises

Il faut rappeler qu’au départ, dans les années 2000, après l’abandon du projet initial du Téléport sur cette zone, l’UCLouvain avait présenté aux habitants de LLN ce nouveau quartier pour répondre à une demande très importante de familles avec enfants qui souhaitaient une maison unifamiliale 2 ou 3 façades comme dans les autres quartiers de LLN. Une liste d’attente estimée à 900 ménages existait à l’UCLouvain, dont 600 ont été confirmés récemment tel qu’annoncé par INESU-IMMO le 07/02/2023.

Cette option a été confirmée par Nicolas Cordier dans son interview par Pierre Laconte, Jean Remy et Nicolas Bernard en 2019 :

"Le Conseil d'administration de l'UCLouvain a décidé qu'il faudra définir une liste de publics prioritaires pour l'accès à un terrain ou un logement. Et au sein de ces différents groupes, des critères d'attribution devront être établis. Ces critères seront transparents.

Aujourd'hui, il est encore trop tôt pour établir ces critères et ces priorités. L'Université a cependant fixé comme balise un objectif minimum de 50 % de logements unifamiliaux et la poursuite d'une mixité sociale."

(extrait de "LLN à la croisée des chemins", page 256, P. Laconte et J. Remy, Académia 2020).

A noter que le vocabulaire a subtilement changé : on ne parle plus de maison unifamiliale, mais de logement unifamilial ce qui sous-entend appartement à la place de maison.

Voici ci-après un extrait du Bilan de la concertation citoyenne de 2019 sur le projet de SOL d'Athéna-Lauzelle page 25 qui montre le désir des participants de maisons individuelles familiales.

On y voit une prédominance des ilots d'habitats individuels par rapports aux immeubles collectifs.

C'est tout le contraire qui est maintenant proposé par le promoteur privé, la sa INESU IMMO, dans le cadre du projet du Schéma d’Orientation Locale (SOL) du projet Athéna : ce sont des bâtiments Rez + 1 à 4 + T(oiture), voire 5 étages + T. Hélas, aucun plan masse de localisation précise n’est proposé. Toute la responsabilité de l’acceptation de l’aménagement détaillé du quartier, de l’égouttage et des gabarits est reportée sur la responsabilité des services communaux d’OLLN pour plus tard : extrait du projet de Rapport d’incidence sur l’Environnement (RIE 07/2022) page 247 et suivantes « voir lors du permis d’urbanisation + permis d’urbanisme ».

Petit calcul simple : une maison de 70 m2 au sol avec 1 ou 2 étages + un très petit jardin de 80 m2 = 150 m2 ou 1,5 ares ce qui fait MAXIMUM 46 maisons par hectare en prenant 30 % pour les voiries, impétrants, places, noues (= fossés pour l'infiltration des eaux de pluies), bassins d'orage, etc. On est très loin des 90 logements minimum à l'hectare présentés par le projet de SOL.

Quelle famille avec enfants préférera payer entre 600.000 et 700.000 € (prix moyen tout frais compris à Courbevoie en 2023) pour un appartement 3 chambres de +- 120 m2 avec terrasse et 1 place de parking au lieu d’une maison unifamiliale avec jardinet pour environ le même prix ?

Aujourd’hui, la population d’OLLN stagne, vieillit et commence à s’appauvrir (sur le plan fiscal, les recettes engendrées par l'impôt des personnes physiques diminuent depuis quelques années dans notre commune).  L’enjeu, en termes d'équilibre urbain, c’est de faire revenir une population active, c-à-d des ménages entre 25 et 45 ans avec enfants.  Le logement social, la colocation et le logement étudiant ne répondent pas à cet enjeu.  Du point de vue de la Ville (et de ses contribuables), il est essentiel de faire une analyse coûts/bénéfices, c’est-à-dire ce que le projet va coûter en termes de services collectifs par comparaison avec le retour escompté en termes de recettes fiscales et autres.

Et pourtant le passé a montré qu'il est possible de créer des quartiers humains accessibles à prix raisonnable à des familles

Exemples de réalisation de maisons unifamiliales mitoyennes à LLN : Boucle des Métiers et Verger de la Baraque